姊妹理財日誌《移民與槓桿財技》10-04-2019
移民
我在《孩子令我擁有千萬元的不動產》一文提到我一家以不動產的被動收入足以令家人在40多歲就可以提早退休，帶我們年幼的孩子移民他國，體驗另一種生活和教育。我能夠達到財務自由，實有賴香港和外地樓收租、商舖收租、車位收租…我的被動收入是一種可持續性的正現金流，足以支持一家人的生活開支。
教育
移民是件大事，絕不是衝動或人云亦云做的決定，我為何要移民？是因為想子女接受更好的教育。香港的教育有可取之處：學得深，學得精，培育一群專業人士；香港的教育也有缺點：填鴨式教育，缺乏創意思維，難以培育有創意思維的企業家。我有一家現在正進行旅居的朋友，我深深認同他們夫婦倆的思想，他們認為現今有著海量的資訊，孩子再不需要只是留在學校裏學知識；我也認同讀萬卷書，不如行萬理路。
我有另一位朋友，她帶兒子到港島一間很有名的幼稚園面試，面試過程中，她兒子用了一些異於其他學童的方法去解決問題，所以最後不被幼稚園所取錄。這件事後，她覺得香港學校欠缺彈性和創意，毅然舉家回加拿大，讓兒子接受那裡她認為是較好的教育。朋友的經歷不一定是冰山一角，我們不難在社交平台如Facebook上閱讀到一些父母上載一些學童提供的答案明明是合情合理的，但基於老師有標準答案，所以即使學童提供的答案是合理，但不是標準答案，學童仍是只有一個大交叉。此舉足以抹剎學童的創意思維。
香港的教育仍是多數在課室裏教授知識的模式。我特別重視培養孩子的創意思維，面對問題時，我鼓勵孩子以不同角度去思考，用適當的方法去解決問題。我相信方法總比問題多，在條條大路通羅馬的思維下，老師可以更鼓勵學童要用創意思維去解決多樣化的問題。
香港的學生怕錯，我們不難察覺到越高年級的學生，就越怕錯：在課堂上，小一的學生對我來説是最可愛的，因爲他們不怕錯，時常舉手答問題；相反，高年級的學生是很少舉手回答老師的問題，在課堂上，大部份的時間只能聽見老師的聲音。為何香港的學生怕錯？這個問題是值得我們香港教育局、老師們、家長們和學生們正視的。我不敢對這個大問題妄下判斷，但時，我絕對相信我不想我孩子對學習失去興趣。所以為我孩子尋找更好的教育是責無旁貸的。
快樂
我不是那種望子成龍，望女成鳳的虎媽。無奈香港的教育抹殺了學童的快樂和健康。以我孻女為例，幼稚園K2時，經常不願上學，頻密程度是一星期有3天。我和老公都要上班，平日是外藉傭人帶孻女回校上課，孻女不肯回校，外藉傭人是沒有她辦法的。有一天，我放假，不用上班，以為自己是媽媽，就了不起，滿懷自信自己一定能送孻女回校上課。可是孻女不留餘地地重重打擊我的自信心，我軟硬兼施，施展渾身解數，都不能帶孻女回校上課。我認真地和孻女談談她不願上學的原委，我們關係是良好的，我從來都不以打來教女的，所以我們絕對是坦誠相對，她更可以暢所欲言的。她說她覺得上學十分悶，每天回校都只是抄寫和做功課，如果做不完，就不能玩玩具。為對學校公平，我向2位姐姐求正，因為2位姐姐都是於那間幼稚園畢業的。結果真令人可喜亦可悲：可喜是孻女竟然只是K2，但也可以準確無誤地導出事實；可悲是香港的教育的確有進步的空間。辦教育的，要引起學童的學習動機，不是要在幼年時就已經令幼童討厭上學。
相反，孻女K3那年，筆者自行幫女兒們報讀加拿大Carleton University, Toronto University和Ottawa University的暑期課程，孻女不但享受當地的學習，而且不斷地問何時可以再去上學？我問：「如果我們移民到當地讀書，好嗎？」
她二話不說，興奮地回答：「好！」
童言無忌，她那真誠的對答，令我知道我要努力為她做些事情──移民。
健康
我第二個選擇移民的原因是希望我的女兒有強健的體魄。香港的教育以學術成績為主導，由學校科目節數的比例可印證：學童在校約由早上8時至下午3時30分上不同的科目，包括中文（10節）、英文（10節）、數學（8節）、常識（6節）普通話（1節）、電腦（2節）、視覺藝術（2節）、體育等（2節），每節只有35分鍾。在這節數比例上，每周學生只有2節體育課，他們能夠在學校裏舒展筋骨的時間就只有每周1小時，因爲大部分的學校在小息的時候是不能跑的。作為一位媽媽，我是真的擔心女兒們在兒童時代未能儲存足夠骨組織數量，以供一生之用。
在兒童時代培養健康的營養及生活習慣會有助於預防今後患骨質疏鬆症及發生骨折。兒童及青少年時代達到的骨組織數量是終身骨骼健康的重要決定因素之一，您的孩子現在形成的良好健康習慣，能夠隨著孩子年齡的增長，促使孩子的骨骼生長。反之，您的孩子現在形成的不良健康習慣，能夠隨著孩子年齡的增長，促使骨折發生。促進您的孩子健康成長的一般健康習慣，也會為骨骼發育帶來益處。
骨骼是學童正在發育的身體的支架。骨骼是在不斷變化的活組織，少量舊骨骼被不斷清除，並被新骨骼取代。我們可以將骨骼想像為銀行內的存款，學童「存入」及「提取」骨骼組織。在兒童及青少年時期，隨著骨骼的大小及密度不斷增長，存入的數量遠遠超過提取的數量。骨骼中的骨組織數量﹙稱為骨密度﹚在25-30歲之間達到高峰。此時，骨骼已經達到最大強度及密度。女孩在十八歲時達到顛峰骨質量的90%，男孩在二十歲時達到顛峰骨質量90%。因此，青少年時期是您的孩子對骨骼健康「投資」的最佳時期。學童在學校每天的時間長達7-8小時，但學童能夠在學校舒展筋骨的時間就只有每周1小時。確實是極不足以強壯學童的骨骼。
有一晚，我放工回家，當時已是晚上8時，我已是累得半死了。在我等電梯時，剛行近電梯的一位學生，背著一個千斤重的書包，步履維艱，疲倦不堪地等待著電梯。
我忍不住問：「你為甚麼那麼晚才回家？」
學生答：「我去補習。」
我好奇地問：「你一放學就立刻去補習社到現在？」
學生疲倦地答：「係。」
我繼續追問：「你吃了飯沒？」
學生答：「未呀。」
以上對話令我不停地反思：教育的真正意義是甚麼？我想我的女兒們擁有怎麼樣的童年？沉思和觀察了多年，香港的教育不是我和女兒們想要的，所以我們決定離開香港，邁向更好的教育。
從耳聽、眼閱和看都能知道加拿大的教育是重視發展學童的運動，鼓勵和實踐學童多做運動。加拿大教育對我而言，不但適合我的女孩們，而且更可令我放下擔憂。多麼希望香港的教育能從現在起，幫助學童培養兩種最重要的習慣，以終身保持骨骼健康。這兩種最重要的習慣是：恰當的營養攝取及充分的體育活動。
財技槓桿原理
我選擇了「加按」這個財技來維持在外國的生活，最大的開支時買物業、車、「加按」其實是樓宇按揭的一種，簡單來說，就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業，再進行多一次按揭貸款安排，申請額外的貸款額。所以加按套現意思就是，透過「加按」這個貸款安排，套現一筆資金。一般來說，「加按」較多是在樓市上升時出現的選擇，因為物業價值上升，令可作貸款的金額亦相對提升，可以令資產增值，但假如不賣出單位變回現金，其實也只是紙上富貴，而即使賣樓套現，也不過是銀行戶口中的一堆數字而已。但在樓巿上
升的時期，有不少人可以藉著這個機遇改善生活環境。
就當你決定申請「加按」時，其實就等於再申請多一次按揭貸款，所以涉及的手續和要求是一樣的，亦即是你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明，以待銀行審批，並要通過金管局訂下的按揭供款壓力測驗的要求，所以審批時間會較長。
以上述30萬元首期，以9成按揭買入300萬元單位(借270萬元)的例子來說。假
如這位買家(A君)當年其實好想買入一個400萬元單位，耐何當年實在無法多支付
十萬首期以9成按揭購買該400萬元的單位。不過，藉著樓巿上升，他現在是有
何能購入該單位的。
當年400萬元的單位，現時升值至560萬元，即手上150萬元的資金足以支付該單
位2成首期有餘了，當然，貸款多了，風險與壓力亦會隨之增加。所以隨著樓值
升值，高成數槓桿的效應還可以幫業主改善生活環境的。
供款趁後生 返工求借錢
金管局對銀行批出按揭有一套指引，就是經常聽到的壓力測試，當中牽涉到貸款
人的收入及供款額。沒有工作，便沒有收入，沒有收入，便難以覓得貸款。供款
額方面，主要受到三個因素影響，分別為貸款額、利率及年期。
對於貸款人來說，時間是最大的敵人，因為銀行通常會以75減供款人年齡作為
供款期的上限，同時，亦有一個30年的絕對上限。
譬如說，一個40歲的申請人，多數可以獲批30年的供款，但一個52歲的申請人
，便只能獲批23年的供款，在下表中，假設申請人的供款與收入比率(DSR)落在
50/60的上限，便可計算出，借取100萬元貸款的話，他的最低入息是多少了。
從上表上得出，假如貸款人可以借到30年按揭，每借100萬元，只需要有9,100
元的每月收入，但假如貸款人只借到23年的按揭，每借100萬元，便需要有
10,317元的每月收入了，兩者相差達13%。
